De meeste verhuurders wensen een breed middenkabinet van VVD, PvdA, D66 en CDA (104 zetels) of paars-plus met VVD, PvdA, D66 en GroenLinks (95 zetels). Beide coalities hebben 22,2 procent van hun stemmen gekregen. Daarop volgen een middenkabinet en een paarskabinet op een gedeelde tweede plaats (18,5 procent). Een coalitie tussen VVD en PvdA, waar informateurs Henk Kamp en Wouter Bos op inzetten, is onder slechts 3,7 procent van de verhuurders favoriet.

Onder woningzoekenden komt een linkse coalitie als winnaar uit de bus: PvdA moet volgens deze groep gaan samenwerken met D66, SP, ChristenUnie, GroenLinks en Partij voor de Dieren. Samen hebben zij 76 zetels, maar geen meerderheid in de Eerste Kamer. De meest gewilde coalitie onder woningzoekenden die hierop volgt, bestaat uit VVD en PvdA met 79 zetels (19,1 procent). Deze optie heeft tevens geen meerderheid in de Eerste Kamer.

Geen rechts kabinet
Uit het onderzoek van Direct Wonen blijkt dat de huurmarkt geen voorkeur geeft aan een rechts kabinet. Dit geldt ook voor Piet Eicholtz, Full Professor of Real Estate Finance aan de Universiteit Maastricht. Hij is van mening dat de oplossingen van de VVD voor de problemen in de woningmarkt het minst effectief zijn. "Alle partijen zijn voor de ingreep van de hypotheekrenteaftrek en dat is het belangrijkst om de woningmarkt te gaan stimuleren, maar de plannen van de VVD zijn het minst realistisch met betrekking tot dit onderwerp. Deze partij legt de besparing namelijk neer bij starters. De inkomstenbelasting wordt voor hen niet lager, terwijl ze wel iedere maand hun hypotheek moeten gaan aflossen. Hierdoor kunnen veel starters geen woning kopen, terwijl zij juist degene zijn die de markt op gang moeten brengen.”

Eerste Kamer doet niet aan politiek spelletje
Ruim de helft van de woningzoekenden (52,8 procent) en bijna 30 procent van de verhuurders heeft gekozen voor een kabinet zonder meerderheid in de Eerste Kamer. Rogier Rijkers, hoofdredacteur van Vastgoedmarkt.nl, meent dat een meerderheid geen vereiste is bij het vormen van een coalitie: “Partijleiders Rutte (VVD) en Samsom (PvdA) willen een stabiel kabinet en de Eerste Kamer zegt geen politiek te gaan bedrijven, dus ik neem aan dat zij er wel uitkomen.”

Huur- en koopmarkt verbinden
Volgens Rijkers is het nu vooral van belang dat de partijen die een coalitie gaan vormen, zich richten op een integraal woningbeleid. “In de afgelopen twee jaar en tijdens de verkiezingscampagne werd er vooral op losse onderwerpen politiek bedreven, bijvoorbeeld tijdens de bekende discussies over het aanpassen van de hypotheekrenteaftrek. Dit is inkomenspolitiek, maar dat is niet de oplossing voor de economische problemen in de woningmarkt. De partijen moeten letten op die economische aspecten die de huur- en koopmarkt met elkaar verbinden.”

Tabel: Percentage verhuurders en woningzoekenden dat een voorkeur geeft aan een bepaalde coalitie.

Aantal respondenten: 811.

Direct Wonen vroeg woningzoekenden op de particuliere huurwoningmarkt welke partij volgens hen na de verkiezingen het best de groei in de huurwoningmarkt kan gaan stimuleren. Daaruit blijkt dat 31,7 procent van de ondervraagden het meest vertrouwen heeft in de plannen voor de huurwoningmarkt van de SP. Hierop volgen VVD (17,7 procent) en PvdA (15,1 procent). De vierde plaats wordt gedeeld door de PVV en D66 (9,1 procent).

SOPN
De underdog onder de politieke partijen is volgens dit onderzoek de SOPN (Soeverein Onafhankelijke Pioniers Nederland). Hoewel deze partij, onder leiding van lijsttrekker Johan Oldenkamp, in de peilingen nul zetels krijgt, waren er meerdere respondenten die ervan overtuigd waren dat de SOPN de huurwoningmarkt het best zal gaan stimuleren.

In Nederland zijn er ten opzichte van particuliere huurwoningen relatief veel sociale huurwoningen (respectievelijk ruim 900.000 ten opzichte van 2,4 miljoen). Onlangs bleek in een artikel van de Volkskrant dat veel experts de particuliere sector daarom willen versterken. Dit komt overeen met de plannen van de Volkspartij voor Vrijheid en Democratie (VVD). In grote lijnen wil de liberale partij het aantal sociale woningen beperken en de huurprijzen hiervan verhogen, en investeringen in de particuliere huurwoningen stimuleren. Dit zal volgens de VVD leiden tot meer concurrentie en dalende prijzen. Daarentegen wil de Socialistische Partij (SP) de huurprijzen gelijk houden en meer sociale woningen bouwen, zodat iedereen betaalbaar kan wonen. Welke van deze twee partijen gaat de problemen op de huurwoningmarkt het best oplossen?

‘Bouwen, bouwen, bouwen!’
Scheefwonen is het gevolg van de stagnatie op de huurwoningmarkt en wordt een steeds groter probleem. Er zijn te weinig betaalbare huurwoningen doordat mensen woningen huren waarvan de huurprijs relatief laag is in vergelijking met hun inkomen. Hierdoor kan niet iedereen wonen waar hij wil.

De SP wil daarom dat particulieren gaan investeren in nieuwe huur- en koopwoningen, maar bovenal dat corporaties meer sociale huurwoningen in bezit krijgen. ‘We moeten bouwen, bouwen, bouwen!’, betuigt Sadet Karabulut, SP-woordvoerder van Sociale Zaken, Wonen, Wijken en Integratie. Direct Wonen sprak haar deze week in Den haag. ‘Wij beogen een investeringspakket van drie miljard euro waarmee we sociale woningen willen opknappen, isoleren en daarnaast de bouw op gang willen brengen. Op korte termijn worden er hierdoor niet alleen betaalbare huurwoningen gebouwd, maar komt er ook meer werkgelegenheid.’

Sociale huurwoningen privatiseren
De VVD heeft eveneens plannen voor meer huurwoningen, maar volgens deze partij is er meer nodig om de wachtlijsten voor sociale huurwoningen korter te maken, namelijk liberalisatie van de huurwoningmarkt. VVD’s Tweede Kamerlid Betty de Boer, woordvoerder Volkshuisvesting, Bouwen en Wonen is hier in haar gesprek met Direct Wonen heel stellig over. ‘Dit is dé oplossing voor het scheefwonen. De woningcorporaties moeten zich op hun kerntaak richten en dat is sociale woninghuur. Er zijn nu 2,4 miljoen sociale huurwoningen, terwijl er maar 1,3 tot 1,5 miljoen Nederlanders zijn met een inkomen lager dan 34.000 euro. Juist deze groep heeft zo’n woning nodig. Het overschot van deze huurwoningen moet in de komende vijf tot tien jaar verkocht worden aan particulieren.’

Hogere huurprijzen
Naast het liberaliseren van de huurmarkt, wil VVD ook dat woningbouwcorporaties hogere huurprijzen gaan vragen, zodat ze met deze verhuurinkomsten zelf kunnen gaan investeren in nieuwe sociale woningen. Het verschil tussen huurprijzen van sociale en particuliere huurwoningen wordt hierdoor kleiner. Volgens de VVD leidt dit ertoe dat mensen met hogere inkomens doorstromen naar een particuliere huurwoning. ‘Er komen hierdoor meer sociale huurwoningen beschikbaar voor mensen die dit nodig hebben’, aldus De Boer. ‘Daarnaast neemt het aantal particuliere huurwoningen als gevolg van de verkoop van sociale huurwoningen door corporaties en nieuwe investeringen toe. Door de marktwerking leidt dit uiteindelijk tot lagere huurprijzen.’

SP vreest echter dat hogere prijzen van sociale huurwoningen, ongeacht het krijgen van huurtoeslag, ervoor zorgen dat mensen de huur niet meer kunnen betalen. Sadet Karabulut: ‘Er zijn mensen die nu al meer dan een kwart van hun inkomen besteden aan wonen. Als er dan nog een klap bovenop komt, houden zij veel te weinig over na het betalen van de maandelijkse kosten. Daarom kiest SP ervoor om in woningbouwcorporaties te investeren, zodat ze nieuwe betaalbare huurwoningen kunnen garanderen zonder dat de huurprijzen daarvoor omhoog moeten.’

Extra huurprijsverhoging ter discussie
Onlangs is besloten dat vanaf 2013 de huurprijzen voor mensen met inkomens boven de 43.000 euro ieder jaar met vijf procent mogen stijgen en voor inkomens van 33.000 tot 43.000 euro met één procent (bovenop de inflatie). Dit geldt alleen voor huurders in sociale huurwoningen van woningbouwcorporaties. Hoewel VVD nog steeds achter een extra huurverhoging staat, komt er in hun plannen drie procent algemene huurverhoging voor de huidige plannen in de plaats.

Daarentegen heeft SP volgens haar verkiezingsprogramma plannen om de extra huurverhogingen én de extra huur voor schaarstegebieden af te schaffen. ‘Mensen met een lager inkomen moeten ook een betaalbare huurwoning kunnen huren op mooie plekken in Nederland’, zegt Karabulut. ‘Bovendien zijn wij een groot voorstander van gemengde buurten en wijken, terwijl de schaarstegebieden en liberalisering leiden tot segregatie.’

Welke koers het nieuwe kabinet na 12 september zal gaan varen, is met de verschillende plannen van partijen moeilijk te voorspellen. Voor SP-woordvoerder Karabulut is de liberalisering in ieder geval niet de juiste oplossing: ‘Als de markt wordt geliberaliseerd, voorzie ik een einde aan de sociale volkshuisvesting, onbetaalbare huurwoningen en een markt die nog verder op slot komt te zitten. We gaan er daarom alles aan doen om tot 12 september, maar ook daarna, onze plannen uitgevoerd te krijgen.’

Bron: Verkiezingsprogramma’s 2012 en peil.nl (laatste peiling 5 september 2012).
Als er niks is ingevuld bij een onderwerp, is hier niks over terug te vinden in het verkiezingsprogramma van de desbetreffende partij.

Direct Wonen heeft woningzoekenden gevraagd of zij het terecht vinden dat jaarlijks een wettelijk toegestane huurprijsverhoging wordt vastgesteld, terwijl dat niet gebeurt met de salarissen. Niet geheel onverwacht vindt slechts 6,0 procent dit terecht. Reden hiervoor is dat verhuurders zonder maximale huurprijsverhoging de vrije hand hebben, en dat salarisverhoging bij de werkgever ligt en niet bij de overheid.

21,6 procent van de ondervraagden is het met dit laatste eens, maar is het er niet mee eens dat de huurprijs jaarlijks verhoogd mag worden volgens de wet. Bijna de helft van de verhuurders (46,6 procent) vindt dat salarisverhoging net als huurprijsverhoging aan de inflatie gekoppeld moet worden en 21,6 procent is het sowieso niet eens met de jaarlijkse huurprijsverhoging, ongeacht of de salarissen ook jaarlijks volgens de wettelijke bepaling zouden stijgen.

Inkomen koppelen en uitzondering oudere woningen
Verschillende woningzoekenden vinden dat de huurprijs gekoppeld moet worden aan het inkomen van de huurder: ‘Er zou wettelijk moeten worden vastgelegd dat de huurprijs een derde van het inkomen van de huurder moet bedragen.’ Ook vinden ze dat oudere woningen buiten de wettelijk vastgestelde maximale huurprijsverhoging moeten vallen. ‘In panden van voor de oorlog is de isolatie slecht en zijn er vaak houten vloeren, waardoor de stookkosten ook al hoger uitvallen. Een huurverhoging is dan niet op zijn plaats’, aldus een woningzoekende.

Aantal respondenten: 697.

Direct Wonen vroeg of de voorkeur uitgaat naar een huurder met een vast dienstverband en een lager salaris, naar een huurder met een tijdelijk dienstverband en een hoger salaris, of naar een huurder met een uitkering. Van de verhuurders gaf 68,4 procent de voorkeur aan een huurder met een vast dienstverband en een lager salaris. ‘Als mijn huurder een vast dienstverband heeft, is de garantie dat ik elke maand de huur ontvang veel groter', aldus één van de verhuurders.

Enkele andere verhuurders geven daarbij de voorkeur aan een lager salaris: ‘Als de huurder een laag inkomen heeft, is de kans kleiner dat hij of zij snel op zoek gaat naar een grotere huurwoning of een koopwoning.’

Geen voorkeur
Uit het onderzoek blijkt dat 13,2 procent van de verhuurders liever een huurder heeft met een tijdelijk arbeidscontract en een hoger salaris. Geen enkele verhuurder heeft een specifieke voorkeur voor een huurder met een uitkering. Wel geeft 18,4 procent van de verhuurders aan dat het hem niet uit maakt.

Bij Direct Wonen moet het bruto inkomen van een kandidaat-huurder minimaal drie keer zo hoog zijn dan de kale huurprijs. Op www.directwonen.nl zijn per direct 2.100 woningen te huur.

Huurwoningzoekenden letten bij een bezichtiging het meest op de locatie (13,1 procent). Op de tweede plaats staan de afwerking en het onderhoud van de huurwoning (13,0 procent). Daarbij wordt bijvoorbeeld gekeken naar isolatie, ventilatie, schilderwerk en vochtplekken. Verhuurders doen er dus goed aan hun woning in een goede staat de behouden. Op nummer drie van de zaken waar een woningzoekende het meest op let staat de oppervlakte in verhouding tot de huurprijs.

Bij een bezichtiging wordt ook veel gelet op hygiëne, openbaar vervoer en voorzieningen, de aanwezigheid van een tuin of balkon, de werking van gas, water, elektra en verwarming en de veiligheid van de woning. Mensen letten het minst op de inval van licht in een woning.

Toegankelijke woning in rustige omgeving
Verder blijkt uit het onderzoek dat woningzoekenden bij een bezichtiging ook letten op verkeerslawaai; ze wonen liever niet aan een drukke weg of langs een spoorrail. Daarnaast is voor veel ouderen de toegankelijkheid van de woning belangrijk. Ze kijken of het geschikt is voor een rolstoel of rollator, op welke verdieping de woning is en of de eventuele lift goed werkt.

Aantal ondervraagde verhuurders: 718